我国房地产和住宅发展形势分析

    前不久，建设部召开了2003年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一下房地产和住宅发展的形势。

一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势

(一)房地产市场稳步上升

一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长

1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20．6％、竣工面积平均每年增长19．35％、销售面积平均每年增长22．5％。从这三组数字的对比来看，基本上是同步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。

二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落

1998年全国商品房销售价格比上年上涨3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上涨2．88％；2001年上涨2．76％。低于1997年之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增长幅度。

三是产品结构逐步向合理的方向调整

在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78％，2001年上升到84％。

以上是就全国的总体态势而言的。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好的解决。例如，高档住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。2002年有少数省市房地产开发投资增幅超过40％，新开工面积增幅超过40％，是否与有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热”或“虚热”现象(如投资、土地供应过度扩张)，有的属于经济泡沫现象(如个别地价、房价的大幅上涨)，这些，都有待通过加强宏观调控来加以解决。

那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢?房地产热，本来是件好事。但我们判断某个城市的房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃、旺盛(热卖)，其次才是由此所带动的投资和开发量的增长。而不能脱离销售状况去单纯地看投资和开发量是否增长。销售活跃、旺盛并带动了投资和开发量的增长，是实实在在的“热”。而如果超过当地国民经济发展的总体水平，以及过度超过由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需求能力，则是“过热”。换句话说，“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。国民经济的发展水平通常可以通过社会的有效需求能力而直观地表现出来。

“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、“商品积压”等严重后果。而空置房过多，资金沉淀过多，则会对金融市场，进而对整个经济造成危害。所以，我们既要警惕恶性泡沫现象的发生，又要努力防止“过热”或“虚热”现象的发生。

(二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高

过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米 (其中2002年按竣工面积7亿平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积达到6．8亿平方米。同时，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17．6平方米，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积达到70平方米左右。国家住宅产业“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”，现巳提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。

不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。

住宅品质提高主要表现在：

一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、电脑间、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能适应消费者的需要。

二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化。

三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术系统等的水平都有了较大提高。

四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优美、天人合一的方向发展。

五是住宅新体系(如钢结构节能住宅